很快，新房供应将大量减少
有没有思考过，为何现房销售政策定在2026年落地？ 既不是2025年，也不是2027年，恰恰是2026年这个节点。
原因何在？
这个时间点的选择，标志着对一手房市场的态度发生了根本性转变。
关于828政策，有位朋友问我：这个政策里的条款对普通民众全是利好，对开发商全是利空，为什么会出台这样的政策？
我想这可能是许多人共有的困惑。行业政策几乎每年都会推出不少，但像这样力度空前、影响深远的规定极为少见。 为什么今年会出台828现房销售政策？
我思考后回答他：因为2026年的十年前是2016年。2016年房地产发展史上同样出现了两项重大政策，一个叫“房住不炒”，一个叫“租售并举”。转眼十年过去，不知道大家是否还记得？
01
说实话，2016年提出“房住不炒”和“租售并举”时，行业内几乎没人当回事。因为那时房地产正处于巅峰时期，2015年的330政策直接将楼市推向高潮，几乎每个出租车司机都会跟你聊买哪里能赚更多钱。
所以当时，很多人都觉得这些政策只是口号，只是说说而已。包括楼市凭借惯性依然高速发展了几年，直到2021年达到顶峰，几乎所有人都忘了这两项政策。但时至今日，站在十年后的现在回看，不得不说，这两项政策已经成功了。
现在的房子确实不炒了，房价已经多年没有大幅波动，如今买房和租房所能获得的权益也非常接近了。
更重要的是，房地产行业已经解决了个人和家庭的刚性居住需求。
2021年，全国有1500万套住宅成交。2021年之前的连续十年，全国每年都有超过1000万套住宅成交。这十年简单换算，就有超过1亿套住宅成交。
截至2026年，房地产经历了近30年的高速发展。因此我们必须接受一个残酷现实：此时此刻市场已经没有多少刚需了。 行业的发展基本解决了人均住房问题，这也是为什么我们看到在2026年的现在，敢于如此大刀阔斧地对房地产进行改革。
然后很多人问我这次的政策是否认真，我的回答是：不要抱有任何幻想，绝对是完全且超级认真的。
以前房地产调控之所以困难，是因为行业牵扯三个因素：一边是关乎百姓居住的民生，一边是带动城市发展的建设，然后才是行业和产业的发展。
因此很多时候不敢彻底调控，因为老百姓需要住房，城市也需要发展建设，这也是为什么很多人说调控和实际效果会有偏差。
但现在情况不同了。 因为楼市最关键的两个因素已经完成：大家都已经满足了刚需，即使没满足，现在租房也非常好，甚至可以说更好。
而且城市发展也从城镇化转向城市更新，从大刀阔斧转向城市微雕。这两个趋势的变化也在说明：房地产行业最大的使命已经完成了。
那么坦白说，行业本身被需要的程度已经没那么重要，这是这次政策有定力、有决心，并且一定会坚定不移执行下去的原因。
02
关于未来一手房的趋势，之前有过一次推送。
新政之后，一手房价会涨吗？
包括行业内很多人都会讨论，整个一手房的供应量会越来越少。大部分人的理解和判断都是：因为政策出台了，现房销售变难了，准入门槛提高了，所以一手房供应量开始减少。
但今天我想提出另一个角度：很多人认为是因为出台政策所以一手房供应减少，但有没有可能是：未来整个一手房必须压缩供应，所以才在这个时候开始出台政策。
首先是二手房的崛起势不可挡。今年上半年，行业第一次出现二手房成交比重超过50%，未来将永远超过50%。与此同时，国家统计局发布的2026年8月宏观数据也首次出现了二手房交易网签面积。
这都代表着从现在开始到以后，二手房就是主流。 另外，一手房的供需在短时间内极度压缩是行业发展的必然。
这件事在美国和日本都已经充分体现。日本1.2亿人口，现在一年一手房的去化大约20万套；美国3.4亿人口，一年去化约75万套。
按人口基数换算，未来全国一年一手房销售套数理性来说，大约300万套就够了。
现在一年全国还有800万套的成交，所以我认为这远不是底部，整个一手的成交量还会持续下探。
这与政策无关，与行业发展趋势有关。与此同时，这件事其实已经在上海开始慢慢显现。
不知道各位注意到没有，上海一手房供应量的下滑已经很明显了。很长一段时间，上海的一手和二手都保持在大致范围：一手每年卖约10万套，二手每年卖约25万套，相互之间是1:2.5的关系。
但现在上海的一手房供应套数是多少？2025年大约是4万套，今年上半年只有1.4万套。 整个供应量在主动下滑。
如果什么时候上海的一手房一年只有不到1万套的供应量，大家千万不要惊讶。
我认为这也符合行业发展的趋势。
03
一手房供应量必须下滑的原因还在于：只有降低一手的供应，才能保住二手房价。
各位记住这个判断。现在上海的二手房价还没筑底，一个很重要的驱动力就是：一手房又便宜又好。
有一手房作为参考，一个理性客户此时当然选择一手房。最近上海一个郊区一手房一直在触发积分，就是因为它又便宜又好。
这背后的代价是周边的二手房直接卖不掉了。所以二手房想要获得竞争力，必须通过持续提供性价比。
但如果强行把一手的价格推高，这件事也很难，因为现在一手房的供应量仍然比较大，特别是郊区的新房供应，体系已经非常脆弱。
所以整个楼市生态当下的趋势是：
第一，不论是行业发展还是现房政策导致的准入门槛提升，一手房的供应量减少成为必然。
第二，当一手房供应减少，少到成为房地产行业的小众赛道，那么市场的注意力基本都集中在二手房。二手房少了一个竞争对手，整个价格箱体才开始稳固。
第三，也因为一手房的占比开始下滑，所以一手房的定价可以相对独立。不论多高的价格都不会突兀，也不影响行业基本面格局。
所以最后，整个楼市的格局是：整个市场一手房成交占比下滑到10%至20%左右。
市场需求主力都集中在二手房，二手价格稳定、市场化流通，每年的成交量也开始稳定。一手房因为小众、因为垂直，不再成为舆论的关注焦点，从而实现定价自由。
产品力可以充分释放，成为终极改善人群的具体选择。
也是因为这样的沙盘推演，才是现在可以大刀阔斧推进现房销售的目的。
现房销售本质上就是为了逼出最好的产品力，从政策维度也在期待更好的产品出现。
所以从这个角度来说，一手房变得小众和垂直是必然，一手房价变高也是必然。
只是那个时候舆论可能没那么在乎了，毕竟性价比高的二手房有的是。
04
所以理解了这一点，各位就知道，一手房未来的生存之道有且只有一条：就是彻底要和二手房不同， 完完全全的不同。
如果还指望用同质化加性价比的方式来面对一手房，那么被淘汰也成了必然。
一手房的品质区隔化大致有几条路径：
- 非标，也就是单盘主义。现在已经不流行也不能做产品线了，标准化非常危险，哪怕是高端标准化。
- 从居住性到使用性的转变。过去的二手房大多在室内发力，因为都在强调房间的居住性。现在一手要做的是完成社区可被使用感，这也是做配套、做服务、做社群的本质。
- 单盘后链路的开发， 比如物业、社群、资源整合……房产既是居住又是家庭资产，但房产的另一个身份被唤醒：社会身份的象征。 未来关于后链路创造的身份荣誉感也将成为房产品质的重要维度。
- 承接商业世界的品质。 现房模式下，房子就是商品，沿袭更多的商业化规则也能出挑于市场。比如一手交钱一手交货，比如所见即所得，比如七天无理由退款……
这些在消费品世界经常出现、但房地产行业过去不曾有的观点，也能成为差异化的标志。当然，如果各位还比较模糊，不如来看看我们刚刚入围的单盘主义项目评选过程。
全国各地的绩优项目已经在用实践来充分表态，这些变化必然会出现，也一定会出现。
本质上也是因为一手房供应量被压缩之后，地方政府也开始了企业遴选。
未来地价可能不会太贵，但一定要求企业能够做出品质。
因为一手房最好的归宿，这个赛道的终局其实就一句话：用产品力实现溢价的方式将被充分包容。
让企业做一两个项目就能赚到钱，这才是行业以及企业最好的未来。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊，36氪经授权发布。